정부가 역전세난과 전세사기 등으로 발생한 부동산 임대차 시장 리스크에 대응하기 위해 대출 규제 완화 카드를 꺼내들었다. 이번 달부터 1년 동안 전세보증금 반환 목적에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용해 경색된 전세 시장에 자금 유통 관문을 열겠다는 의도로 풀이된다.
◆“보증금 반환 목적이라면”…DSR 40% 아닌 DTI 60% 적용
정부는 4일 정부서울청사에서 기획재정부와 국토교통부 등 관계부처 합동으로 임대차시장 대출 규제 완화 방안을 담은 ’2023년 하반기 경제정책방향’을 발표했다.
이번에 발표된 내용 중 가장 눈길을 끄는 것은 전세보증금 반환에 한해 DSR 대신 DTI를 적용하는 것이다. 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못해 전세금 반환이 어려워진 개임 임대인에 대해 DSR 40%가 아닌 특례보금자리론과 마찬가지로 60%를 적용한다.
DSR은 주택담보대출 원리금 외에도 카드론, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 유형의 대출 원금과 이자를 합산해 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 규제하는 것이다. 반면 DTI는 주담대 외의 다른 대출은 이자만을 더해 금융 부채를 계산하는 점이 다르다.
금융위원회에 따르면 연 소득 5000만원인 차주가 대출금리가 4%인 만기 30년 대출을 받았다고 가정했을 때 규제 완화로 대출 한도가 늘어나는 규모가 기존 약 3억5000만원에서 5억2500만원으로 1억7500만원 가량이 늘어날 것으로 추산된다.
여기서 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이며, 후속 세입자를 구하지 못한 경우 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해준다.
반환 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환목적 외에는 사용이 불가능하다.
또 집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.
이형주 금융위 금융정책국장은 “역전세로 인해 집주인이 추가로 돌려줘야 하는 금액이 평균 7000만원임을 고려하면 대출한도가 늘어나 역전세 문제 해소에 도움이 될 것”이라며 “대출 규제 완화는 전세금 반환 목적으로만 제한되기 때문에 갭투자에 악용될 우려는 없다”고 말했다.
한편 정부는 전세 사기 피해자에 대해서는 6월 1일 시행된 특별법 등을 통해 금융지원 프로그램을 운영한다. 전세 사기 피해자가 기존 주택금융공사, SGI서울보증이 보증한 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 이달 중 5대 은행 시스템을 가동하고, 연체정보 등록을 유예한다. 경·공매 시점 최우선변제금을 받지 못하는 전세 사기 피해자에 대해서는 최우선변제금 한도(서울 기준 5500만원) 내 무이자 대출을 지원한다.
◆ ‘약한 고리’ 부동산 PF 리스크 관리 강화…공정시장가액비율 60% 유지
정부는 이같은 전세 시장 리스크 관리 외에도 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크 관리 강화에도 나선다.
지난해 말부터 금융시장의 가장 큰 잠재 위험 요인으로 꼽히고 있는 부동산 PF에 대해서는 캠코의 PF 펀드, PF 대주단 협약을 통해 부실 사업장을 지속 관리에 나선다. 또 필요한 경우 현재 1조원 규모인 캠코의 PF 펀드 규모를 확대할 계획이다.
주택도시보증공사(HF)의 중도금 대출 보증 비율은 80%에서 90%로 상향해 은행의 부동산 PF 관련 대출 회수 리스크 완화도 추진한다. 건설사에는 PF 대출 보증요건을 완화해주며, 회사채 발행도 지원한다. 아울러 부동산 PF 리스크 완화를 위한 제도개선 방안도 검토할 예정이다.
주거비 부담완화 방안 중 하나로 종부세 공정시장가액비율은 작년 수준(60%)을 유지하기로 했다. 이미 재산의 경우 공정시장가액비율을 1주택자 기준으로 작년 대비 추가 인하하기로 발표한 바 있다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “올해 주택가격 하락영향으로 주택 공시가격이 전년 대비 약 18% 하락한 상황이라 주택 보유세 부담도 한결 낮아질 것으로 추정된다”고 말했다.
이외 청년·신혼부부 등에 대한 주거지원 강화차원에서 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입과 전세자금 23조원을 추가 공급한다. 청약저축 및 주택도시기금의 지속 확보를 위해 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도도 240만원에서 300만원으로 상향하고, 무주택 청년에 대해 우대금리 최대 1.5%포인트를 제공하는 등 청년 우대형 상품에 대한 세제 혜택도 지속해서 제공한다.
또 청년층 대상으로 전세금 반환보증료를 30만원까지 전액 지원하는 방안도 이달부터 시행한다. 신혼부부와 대상 주택구입과 전세 자금 특례대출 소득요건도 현행 신혼부부 소득요건 기준 전세 6000만원, 주택구입 7000만원에서 각각 7500만원, 8500만원으로 완화한다.
송정은 기자 johnnysong@segye.com
