정부가 앞으로 1기 신도시 등 재건축을 추진하는 노후택지의 아파트 단지의 안전진단 면제 및 용적률 최대 500% 완화 등을 추진해 도시재정비사업의 속도를 높일 방침이다.
국토교통부는 1기 신도시 정비를 추진하기 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요 내용을 7일 발표했다. 특별법 적용 대상은 택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상의 ‘노후계획도시’다.
국토부가 발표한 기준에 따르면 노후계획도시에는 수도권 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)와 인천 연수지구를 비롯해 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무 등이 포함될 전망이다. 서울의 노원구의 하계·중계·상계동과 목동 등도 대상이 될 수 잇다.
국토부는 노후계획도시 범위를 단일 100만㎡ 면적에 못 미치더라도 인접·연접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상인 곳도 포함시키기로 했다. 또 택지지구와 붙어있는 노후 구도심도 대상이다. 이는 1기 신도시에만 특혜가 주어진다는 비판을 의식한 것으로 풀이된다.
국토부에 따르면 앞으로 노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 다양한 인센티브가 주어진다.
첫째는 재건축 안전진단 기준 완화다. 앞서 국토교통부가 지난해 12월 8일 구조 안전성 비중을 기존 50%에서 30%로 낮추고 주거환경·건축마감·설비노후 점수 비중 각각 30%로 높이는 재건축 안전진단 기준 완화 방안을 발표했는데, 이번 완화안은 이보다 더 안전진단 문턱을 낮추는 것이다. 특히 대규모 광역교통시설 등 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우에는 안전진단을 면제해준다.
다음으로 용적률이다. 용적률은 종(種)상향 수준으로 높인다. 국토부는 2종 일반주거지역일 경우 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 게 가능하다고 밝혔다.
또 노후계획도시 특별정비구역을 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 고밀·복합개발도 가능해진다. 리모델링의 경우 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 확대된다. 추가할 수 있는 세대 수의 구체적 범위는 향후 시행령에서 규정된다.
마지막으로 모든 정비사업에 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 붙이기로 했다. 지자체는 이주대책 수립을 주도하고 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 재건축이 진행되는 동안 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진하게 된다.
초과이익 환수는 통상적 수단인 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능해진다.
한편 국토부는 오는 9일 원희룡 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회를 열어 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다.
원 장관은 “특별법 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 조속히 통과될 수 있도록 하겠다”고 말했다.
건설·부동산 업계는 이같은 완화안에 환영의 뜻을 밝히면서도 초과 이익 환수 등에 있어 형평성 문제가 야기될 수 있다고 지적했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “물망지 대부분이 철도 등 광역교통망이 잘 갖춰져 기반 시설이 양호하다”며 “별정비구역으로 지정되면 용적률 완화로 종상향과 용도지역 변경이 가능해 철도 역세권 주변은 고밀·복합개발로 토지효용이 높아질 수 있다”고 말했다.
이어 “다만 주택시장 침체가 지속되고 있고, 특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수가 될 수 있다”며 “또 수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40~50만명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안문제 해결이 필요하다. 게다가 특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 보인다”고 덧붙였다.
송정은 기자
johnnysong@segye.com
