서울 주택시장에서 ‘전세의 월세화‘ 현상이 짙어지고 있다. 올해 1분기 서울의 아파트와 연립∙다세대 등 주택 월세 비중이 분기 기준으로 역대 최대를 기록했다.
28일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 서울에서 확정일자를 받은 주택 임대 계약 총 23만3958건 가운데 월세 계약은 6만2899건으로 전체의 64.6%를 차지했다. 서울지역 임대차 계약 중 10건 6.4건 이상이 월세 또는 보증부 월세 계약인 것이다. 이는 대법원에 확정일자 정보가 제대로 취합되기 시작한 2014년 이후 분기 기준으로 가장 높은 수치다.
높은 전셋값과 금리 부담, 전세사기 후폭풍으로 전세의 월세 전환 속도가 가팔라지고 있다는 분석이 나온다. 2021년까지만 해도 연평균 40%대 수준이던 월세 비중은 역전세난과 전세사기가 사회 문제로 떠오른 2022년과 2023년에 각각 53%, 56%대로 높아졌고, 지난해는 평균 60.3%까지 치솟았다. 분기별로는 지난해 2분기 59.1%에서 3분기에 60.3%, 4분기에 61.2%로 증가세를 보인 뒤 올해 1분기에 65%에 육박하는 수준으로 비중이 급증했다.
서울의 월세 전환 속도가 빨라진 건 2∼3년 전 심각했던 역전세난이 진정된 뒤 공급 부족 우려가 부각되며 최근 1년 이상 전셋값 상승세가 지속하고 있어서다. 이런 가운데 한국은행의 기준금리 인하와 은행 대출 금리 인하가 지연되면서 인상된 보증금을 월세로 돌리는 경우가 많아졌다는 분석이다.
빌라 등 다세대∙연립은 전세사기 우려로 젊은층을 중심으로 고액 보증금 기피 현상이 커진 데다 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 기준 강화로 불가피하게 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례도 늘고 있다. 빌라 매매가격이 하락하면서 보증 가입 기준(공시가격의 126%)을 맞추기 위해 보증금을 낮추고 일부를 월세로 돌리는 방식이다.
부동산 전문가들은 4월 들어 전세 시장이 계절적 비수기에 접어들며 거래가 감소한 만큼 일부 사정이 급한 집주인들은 보증부 월세 일부를 전세로 돌릴 가능성도 있다고 보고 있다. 그러나 장기적으로 전세의 월세 전환 추세는 임대차 시장 변화와 함께 앞으로도 지속할 것이라는 전망이 우세하다. KB경영연구소가 올해 초 부동산 전문가 138명을 대상으로 설문 조사한 결과, 응답자의 78%가 임대차 시장에서 월세 거래가 차지하는 비중이 증가할 것이라고 답했다. ‘크게증가’는 9%, ‘소폭증가’는 69%의 응답률을 보였다.
월세 비중 증가는 비단 서울에서만 나타나는 현상은 아니다. 최근 국토교통부가 발표한 2월 주택통계에 따르면 올해 1∼2월 전국 전월세 신규 거래 중 월세(보증부 월세·반전세 포함)가 차지하는 비중은 61.4%다. 특히 수도권보다 지방의 월세화가 가파르다. 이 비중은 수도권이 60.2%로 1년 새 3.1%포인트 증가했고, 지방은 63.5%로 5.4%포인트 늘었다. 올해 1~2월 지방의 빌라와 오피스텔 등 비아파트 월세 비중이 82.9%로 역대 최고치를 기록하기도 했다.
상황이 이렇다 보니 전세 종말론이 고개를 든다. 우리나라에만 있는 특이한 제도인 전세 제도가 머지않아 소멸하고, 월세 시대가 도래할 것이라는 전망이 나온다. 일각에선 수요 증가로 월세 인상 폭도 커지는 추세여서 무주택 서민층의 주거비 부담이 커질 것이란 우려도 나온다.
이정인 기자 lji2018@segye.com
