[세계비즈=박정환 기자] ‘8·4 공급 대책’에 발표된 지분적립형 분양주택을 두고 시장에서 엇갈린 반응이 나오고 있다. 초기 부담금이 덜해 서민층의 내 집 마련에 도움이 될 것이라는 의견이 있는 반면 기존 대출상품과 큰 차이가 없고, 의무거주·전매제한 등 규제로 인해 실효성이 낮을 것이라는 회의론도 적잖다.
지분적립형 분양주택은 주택구입 자금이 부족한 무주택자를 위해 분양가의 20~25% 지분만 우선 취득한 뒤 나머지 지분은 20~30년간 장기 거주하면서 분할확보하는 방식이다.
올해 상반기 서울도시주택공사(SH)가 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡의 경우 분양가 5억원의 25%인 1억2500만원을 납부하면 본인 소유 집이 된다. 나머지 75%는 15%씩 나눠 총 5번, 4년마다 1회당 7500만원을 추가로 납입해 20년 동안 살면서 지분을 취득하면 된다.
크게 공공분양과 임대 후 분양으로 구분된다. 공공분양은 20~40%의 지분을 우선 매수하는 것으로 5년간 의무 거주해야 하고 10년간 매매가 제한된다. 10년 후 주택을 팔아 차익이 남으면 소유 지분(분양가의 20~40%) 만큼의 수익만 가져갈 수 있으며, 나머지는 정부 몫이다.
임대 후 분양은 임대로 거주하다 8년 차에 분양가의 25~40%를 내고 4년마다 12~20%씩 추가 납입한다. 8년 차의 분양가는 최초 임대주택 입주 시점에 산정한 분양가에 적정금리를 가산해 정한다.
정부는 올해 하반기에 구체적인 지분 취득 기간과 입주자 선정 방식 등을 발표할 예정이다. 2028년까지 서울시에 약 1만7000가구가 공급될 예정이며, 첫 시범 대상지는 노원구 하계5단지다.
일단 입주 전까지 분양대금 전액을 납부해야 하는 기존 분양 방식보다 초기 부담금이 덜한 만큼 무주택자의 내 집 마련에 도움이 될 것이라는 긍정적인 평가가 나온다. 서울시 관계자는 “개인 지분이 낮으면 시세차익익이 크지 않아 단기 투기수요 유입을 차단하고 분양자의 장기 거주를 유도할 수 있다”며 “거주기간이 길어지면 주택거래 빈도가 줄어 가격이 안정화될 것”이라고 말했다.
반대로 임대료가 생각보다 비싸고, 초기 부담금을 제외하면 반전세나 일반 대출과 큰 차이가 없어 실효성이 낮다는 주장도 제기되고 있다.
수분양자는 분양가의 25% 지분 외에 별도의 임차보증금 1억원과 임차료를 별도로 납부해야 한다. 분양가 5억원 아파트의 경우 지분 25%에 해당하는 1억2500만원에 임대보증금 1억원을 합쳐 총 2억2500만원의 초기 자금이 필요하다. 이는 생애최초주택 구매자가 주택담보대출(LTV 50%, 규제지역)을 받을 때 필요한 초기 자본 2억5000만원과 큰 차이가 없다. 월임대료는 분양가 5억원 아파트 기준 10만~15만원 수준으로 책정된다.
의무 거주, 전매 제한으로 인해 수요가 예상보다 낮을 것이라는 전망도 있다. 한 부동산업계 관계자는 “의무 거주 기간이 5년, 전매 제한이 10년으로 규제돼 ‘5년 임대 후 분양전환’보다 메리트가 적다”며 “또 공급물량이 적으면 정책 지속성이 떨어질 가능성이 높아 정부가 해당 주택의 공급을 최대한 늘려야 할 것”이라고 말했다.
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